Uitgepond appartement kopen in Amsterdam: waar let je op?

Particuliere verhuurders in Amsterdam verkopen hun woningen. Volgens cijfers van het CBS van 3 november ging in 2024 en 2025 per saldo 12 procent van hun huurwoningen in de stad over naar de koopsector. Landelijk waren dat 57.000 woningen in twee jaar; een aantal voor Amsterdam noemt het CBS-bericht niet.

Zo'n uitgepond appartement hoeft geen slechtere koop te zijn. Je koopt wel van een eigenaar die er meestal niet zelf woonde, soms in een pand dat net is gesplitst en soms met een huurder erin. Daardoor controleer je andere dingen dan bij een gewone verkoop.

Zit er nog een huurder in de woning?

Koop breekt geen huur: volgens artikel 7:226 BW neemt de koper de rechten en plichten van de verhuurder over. Wil je er zelf gaan wonen, dan kun je de huurder niet zomaar laten vertrekken. De rechter beëindigt de huur op grond van dringend eigen gebruik alleen als jouw belang zwaarder weegt en de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Heb je de woning net gekocht, dan werkt ook die route niet meteen: zeg je binnen drie jaar op nadat de huurder schriftelijk over de eigendomswisseling is geïnformeerd, dan is de vordering niet toewijsbaar (artikel 7:274 lid 5).

Een einddatum in het contract geeft evenmin zekerheid. Huur voor bepaalde tijd loopt volgens artikel 7:271 BW in beginsel door. Alleen een contract van maximaal twee jaar met een huurder uit een wettelijk aangewezen groep eindigt op de einddatum, en dan moet de verhuurder de huurder daar tijdig schriftelijk over hebben geïnformeerd.

Vraag daarom vóór je biedt om het huurcontract en de correspondentie over de opzegging. Staat de woning te koop als leeg, leg dan in de koopakte vast dat die leeg wordt opgeleverd en wat er gebeurt als dat niet lukt. Bespreek een zittende huurder ook vooraf met je hypotheekadviseur, want je kunt dan niet direct zelf in de woning trekken.

De opkoopbescherming hangt af van de dag van levering

Dit speelt vooral als je wilt verhuren. Amsterdam past de opkoopbescherming bij een levering in 2026 toe op woningen met een WOZ-waarde tot € 637.000. Volgens de Huisvestingsverordening telt daarbij de situatie op de dag dat de akte wordt ingeschreven. Is de woning dan vrij van huur, of minder dan zes maanden verhuurd, dan valt die onder de regels: je moet er zelf wonen en mag vier jaar niet zonder vergunning of ontheffing verhuren. Is die dan zes maanden of langer verhuurd, dan valt die erbuiten, tenzij die verhuur op een vergunning of ontheffing voor de opkoopbescherming berust.

Vertrekt de huurder dus kort voor de overdracht, dan kan de rekensom van een belegger in één keer niet meer kloppen. Wie er zelf wil wonen, heeft daar geen last van. In ons artikel over de WOZ-grens en de leverdatum lees je hoe je de juiste grens en peildatum bepaalt.

Hoe en wanneer is het pand gesplitst?

Een pand met één eigenaar moet eerst in appartementsrechten zijn gesplitst voordat de woningen los verkocht kunnen worden. Voor gebouwen van vóór 1940 in het door de gemeente aangewezen gebied is daarvoor een splitsingsvergunning nodig. Bij de aanvraag moet de eigenaar onder meer deze stukken overleggen:

• een bouwkundig rapport volgens NTA 8060, niet ouder dan achttien maanden;
• een funderingsrapport, ook niet ouder dan achttien maanden, waaruit blijkt dat de fundering naar verwachting 25 jaar geen onderhoud nodig heeft, of anders een vergunning voor herstel;
• keuringsrapporten voor gas en elektra en een asbestinventarisatie.

Vraag naar de vergunning en naar deze rapporten. De gemeente kan aan de vergunning voorwaarden verbinden, zoals uitvoering van een bouwplan, dus vraag ook of het werk is afgerond. Een nieuwe eigenaar wordt automatisch vergunninghouder, dus open eindjes kunnen bij jou terechtkomen. Staat het pand op gemeentelijke erfpacht, dan moet ook de erfpacht zijn gesplitst, en daarvoor is aparte toestemming nodig.

Geen vergunning in het dossier

Is het gebouw van na 1940, of is het lang geleden gesplitst, dan bestaan deze stukken misschien niet. Een eigen bouwkundige keuring weegt dan zwaarder.

Een jonge VvE heeft weinig geschiedenis

Bij een nieuwe splitsing ontstaat ook een nieuwe VvE, zonder jaren aan notulen en jaarstukken. De wet schrijft voor dat de VvE een reservefonds aanhoudt (artikel 5:126 BW). De jaarlijkse reservering volgt uit een onderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud, of bedraagt ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Zo'n fonds kan bij de start nog vrijwel leeg zijn.

De notaris krijgt bij de overdracht een verklaring van de VvE met onder meer de omvang van het reservefonds, maar dan heb je al getekend. Vraag het saldo en het onderhoudsplan dus eerder op, zoals we beschrijven in onze VvE-check vóór je bod. Kijk ook of de verkoper nog meer appartementen in het pand houdt. Die eigenaar kan dan veel stemmen hebben en heeft als verhuurder mogelijk andere belangen dan jij bij onderhoud en bijdragen.

Een aankoopmakelaar kan deze stukken vóór het bieden opvragen en beoordelen. Voor de uitleg van een huurcontract in jouw situatie schakel je een jurist in.

Als je als verhuurder wilt verkopen

De wens om te verkopen is geen dringend eigen gebruik: artikel 7:274 sluit dat uit. Een beperkte uitzondering geldt onder voorwaarden voor wie één woning verhuurt en daar eerder zelf minstens twee jaar woonde. In andere gevallen verkoop je met de huurder erin of wacht je tot de huur op een andere manier eindigt.

Moet het pand nog gesplitst worden, reken dan op de vergunningprocedure. De gemeente kan de vergunning weigeren als het gaat om woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens en niet gewaarborgd is dat ze verhuurd blijven. Particuliere eigenaren moeten bovendien verklaren dat ze deelnemen aan de Gedragscode splitsen Amsterdam, die afspraken bevat over de omgang met huurders.

Bronnen: CBS, Weer minder particuliere verhuur in 2025; Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (geldend sinds 1 januari 2026), hoofdstuk 3 en toelichting; Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:226, 7:271, 7:274, 5:122 en 5:126.