Opkoopbescherming in Amsterdam: waarom de leverdatum telt

Wie in Amsterdam een woning koopt, kijkt naar de prijs, het onderhoud, de VvE en de erfpacht. De opkoopbescherming komt minder vaak ter sprake, terwijl die regeling bepaalt wat je de eerste vier jaar met een woning mag doen. Valt een woning eronder, dan moet de koper er zelf gaan wonen en mag die de woning niet zonder toestemming verhuren.

Of een woning eronder valt, hangt af van de WOZ-waarde en van de datum van de overdracht bij de notaris.

Wat de opkoopbescherming inhoudt

Gemeenten mogen sinds 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren, in buurten waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn. Dat staat op Volkshuisvesting Nederland, het platform van de Rijksoverheid. Amsterdam gebruikt die mogelijkheid sinds 1 april 2022. De gemeente vat het zo samen: wie een goedkope of middeldure woning koopt, is verplicht er zelf te gaan wonen, en pas na vier jaar mag de eigenaar verhuren.

Het doel is dat minder van deze woningen naar beleggers gaan. Wie er zelf wil wonen, merkt er weinig van. Wie wil verhuren, aan een studerend kind of als belegging, wel.

De WOZ-waarde telt, niet de koopprijs

De prijs die je betaalt, speelt geen rol. De gemeente kijkt naar de WOZ-waarde. Ligt die onder de WOZ-waardegrens, dan geldt de opkoopbescherming. Die grens past de gemeente elk jaar per 1 januari aan. Volgens de pagina Regels opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam waren de grenzen tot nu toe:

• levering in 2022: € 512.000
• levering in 2023: € 533.000
• levering in 2024: € 641.000
• levering in 2025: € 623.000
• levering in 2026: € 637.000

De grens stijgt dus niet automatisch. In 2025 lag hij lager dan in 2024. Een woning die het ene jaar net boven de grens zat, kan er een jaar later net onder vallen, of andersom.

Waarom de leverdatum telt

Twee data bepalen de uitkomst. De eerste is de dag waarop de akte van levering in het Kadaster wordt ingeschreven. Dat is het moment van de overdracht bij de notaris, niet de dag waarop koper en verkoper de koopovereenkomst tekenen. Het jaar van inschrijving bepaalt welke grens geldt. De tweede is de peildatum van de WOZ-waarde: 1 januari van het jaar vóór de levering.

De gemeente geeft zelf een voorbeeld. Wordt de akte op 1 oktober 2023 ingeschreven, dan kijk je naar de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Lag die onder € 533.000, de grens voor 2023, dan valt de woning onder de opkoopbescherming.

Overdracht in 2026 of in 2027

Voor een overdracht in de rest van 2026 vergelijk je dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 met € 637.000. Schuift de overdracht naar januari 2027, dan gelden een nieuwe grens en een nieuwe WOZ-waarde. De grens voor 2027 had de gemeente bij het schrijven van dit artikel nog niet gepubliceerd. Zit een woning dicht bij de grens, dan kan een paar weken verschil in de leverdatum dus uitmaken. Bespreek dat met de notaris voordat je een datum vastlegt.

Uitzonderingen

De gemeente noemt een aantal situaties waarin de regels niet gelden. Onder meer:

• de woning werd op het moment van levering al minimaal zes maanden verhuurd;
• de huurders blijven na de levering in de woning wonen;
• één koper koopt tien of meer huurwoningen in één complex tegelijk;
• bij nieuwbouw staat een verhuurverbod in de erfpachtvoorwaarden; dan gelden die voorwaarden.

Daarnaast zijn er uitzonderingen voor nieuwbouw en renovatie waarover de gemeente afspraken met de ontwikkelaar heeft gemaakt. De opkoopbescherming geldt ook voor woonboten; daar kijkt de gemeente naar de taxatiewaarde voor de roerende-ruimtebelasting. Bij nieuwbouw op erfpachtgrond zijn de erfpachtvoorwaarden dus extra belangrijk. In ons artikel over erfpacht staat wat je daarin vóór een bod controleert.

Toch verhuren met toestemming

Valt de woning wel onder de regeling, dan kun je in een aantal gevallen een vergunning of ontheffing aanvragen. Op de pagina Woning verhuren bij opkoopbescherming noemt de gemeente onder meer verhuur aan een familielid in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur van maximaal een jaar nadat je er zelf minimaal een jaar hebt gewoond, een woning die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, en het verhuren van een deel van de woning terwijl je er zelf woont. Een aanvraag kost € 411,30. Je stuurt onder meer de akte van levering en de WOZ-waarde mee.

Kopen voor een studerend kind kan dus, maar ga er niet van uit dat het vanzelf goed komt. Zonder vergunning of ontheffing mag je in de eerste vier jaar niet verhuren.

Wat het betekent als je verkoopt

Ligt de WOZ-waarde van je woning onder de grens, dan kan een partij die de woning wil verhuren hem in de eerste vier jaar niet zomaar als huurwoning gebruiken. Je kopers zijn dan vooral mensen die er zelf gaan wonen. Dat is goed om te weten bij het beoordelen van biedingen. Dit is een punt om al bij de voorbereiding van de verkoop van je woning te bespreken.

Zo controleer je het vóór een bod

1. Zoek de WOZ-waarde op in het WOZ-waardeloket, met peildatum 1 januari van het jaar vóór de verwachte levering.
2. Vergelijk die waarde met de grens van het jaar waarin de akte wordt ingeschreven.
3. Doe ter controle de WOZ-waardechecker op de site van de gemeente Amsterdam.
4. Wil je verhuren, kijk dan vóór je biedt of je voor een vergunning of ontheffing in aanmerking komt.
5. Leg bij een overdracht rond de jaarwisseling de leverdatum bewust vast.

De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente voor belastingen vaststelt en zegt weinig over wat een woning nu op de markt opbrengt. Voor die vraag, en voor de rest van de aankoop, kun je terecht bij een aankoopmakelaar.

Algemene informatie, geen juridisch advies. Bronnen: gemeente Amsterdam, Regels opkoopbescherming en Woning verhuren bij opkoopbescherming (geraadpleegd op 5 oktober 2026); Volkshuisvesting Nederland, Opkoopbescherming.