Register voor makelaars op komst: wat verandert er bij het bieden?

Sinds 2001 mag in Nederland iedereen zich makelaar noemen. Daar komt waarschijnlijk een eind aan. Minister Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting schreef de Tweede Kamer op 1 oktober 2026 dat zij een verplicht register voor makelaars wil uitwerken, met wettelijke gedragsregels. Een biedlogboek volgens één vaste norm hoort daar volgens haar bij.

Voor kopers en verkopers in Amsterdam gaat het vooral om dat laatste: hoe het bieden verloopt. In het derde kwartaal werd volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam 77 procent van de woningen in de gemeente boven de laatste vraagprijs verkocht (meer daarover in ons artikel over de woningmarkt in het derde kwartaal). Wie met meerdere gegadigden tegen elkaar opbiedt, wil zeker weten dat de spelregels voor iedereen gelijk zijn.

Waarom de minister ingrijpt

De makelaardij regelt zichzelf. NVM en Vastgoed Nederland hebben elk een eigen gedragscode, met tuchtrecht en opleidingseisen voor hun leden. Volgens onderzoek van RIGO, waar de brief naar verwijst, is ongeveer 80 procent van de makelaarskantoren in de koopsector aangesloten. Die kantoren begeleiden 92 tot 95 procent van de openbare woontransacties.

Na klachten bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis sloten ministerie, branche en VEH in 2022 een verbeterplan. Sinds 1 januari 2023 moeten aangesloten makelaars een biedlogboek gebruiken. Dat gebeurt lang niet altijd: in een peiling onder het ledenpanel van VEH kregen consumenten maar in 32 procent van de gevallen na afloop een biedlogboek. De sector werkte aan één norm voor dat logboek, NTA 8061, maar NVM en haar dochterbedrijf Realworks hebben die niet ondertekend. Bovendien gaven de brancheorganisaties aan dat zij niet actief op naleving van hun gedragscodes gaan controleren.

Het ministerie liet het Verwey-Jonker Instituut onderzoeken hoe consumenten makelaars ervaren. Dat is een landelijk panelonderzoek, er zitten geen aparte Amsterdamse cijfers in. Van de ondervraagden had 27,8 procent minstens één negatieve ervaring, meestal met de verkoopmakelaar en het vaakst over gebrekkige informatie. 86 procent van hen deed geen melding. Het verschil tussen aangesloten en niet-aangesloten makelaars bleek klein: 87 procent van de klachten ging over een makelaar die lid was van een beroepsorganisatie, ongeveer in lijn met het aandeel aangesloten kantoren.

Wat er in het plan staat

De minister woog vier vormen van regulering af, van certificering tot volledige beroepsregulering. Zij koos voor een registerplicht, die zij zelf een relatief lichte vorm noemt. Wie makelaarsdiensten aanbiedt, moet zich eenmalig inschrijven. Opleidingseisen komen er bewust niet bij, omdat de klachten volgens de brief vooral over gedrag gaan en niet over vakkennis.

Wie in het register staat, valt onder wettelijke gedragsnormen naar Belgisch voorbeeld. De brief noemt drie uitgangspunten:

transparantie, onder meer door een biedlogboek volgens NTA 8061;
correcte informatie: gegevens die de waarde bepalen, zoals funderingsinformatie en gebreken, moeten tijdig en volledig beschikbaar zijn;
gelijke behandeling: iedere geïnteresseerde moet de woning op dezelfde manier kunnen bezichtigen, met of zonder aankoopmakelaar.

Alle makelaars moeten zich daarnaast aansluiten bij De Geschillencommissie. In het uiterste geval kan een uitspraak van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals ertoe leiden dat een makelaar uit het register wordt geschrapt. Anders dan nu kan die makelaar dan niet als ongebonden makelaar verder. Als mogelijke manier om dat af te dwingen noemt de minister een verbod op advertenties zonder registratienummer, zoals dat al bestaat voor toeristische verhuur.

Een wettelijk verplichte biedmethode, of het biedproces onderbrengen bij de notaris, vindt de minister op dit moment te ingrijpend.

Nog geen wet

Het is een voornemen. Wie het register beheert, wie toezicht houdt en hoe de gedragsnormen precies luiden, moet nog worden uitgewerkt en getoetst aan Europese regels. De minister wil de Kamer in het eerste kwartaal van 2027 verder informeren. Een ingangsdatum is er niet. De kosten komen volgens de brief bij de beroepsgroep te liggen en kunnen indirect bij consumenten terechtkomen. NVM steunt een register, maar vindt dat het zonder eisen aan vakbekwaamheid kopers onvoldoende beschermt.

Wat je als koper nu al kunt doen

Het biedlogboek bestaat al. Het is een overzicht van alle biedingen dat de biedsoftware automatisch vastlegt en dat achteraf niet te wijzigen is. Volgens de overheid staan erin: de startdatum en verkoopmethode, het aantal biedingen, de hoogte en voorbehouden van de biedingen, eventuele tussentijdse onderhandelingen en de uiteindelijke verkoopprijs. Zodra de verkoop onherroepelijk is, kunnen de verkoper, de bieders en hun aankoopmakelaars het inzien. Persoonsgegevens zijn dan geanonimiseerd.

Vraag voordat je biedt welke verkoopmethode geldt en tot wanneer je kunt bieden.
Bied via het biedformulier van de verkopende makelaar, zodat je bod in het logboek terechtkomt.
Vraag naar funderingsinformatie en bekende gebreken, zeker bij een ouder pand.
Heb je geboden en geen biedlogboek gekregen terwijl de koop rond is, vraag het dan op bij de verkopende makelaar. Lukt dat niet, dan kun je naar de Geschillencommissie Makelaardij, als die makelaar via een beroepsorganisatie is aangesloten.

Een aankoopmakelaar kan het biedproces met je doorlopen en meekijken naar de voorwaarden in je bod.

En als verkoper

Een helder biedproces werkt ook in het voordeel van de verkoper. Met biedsoftware krijg je, net als je makelaar, direct een melding van elk bod. Spreek vooraf af welke verkoopmethode je kiest en houd je daaraan. Het tussentijds veranderen van de spelregels noemt de minister als een van de problemen die bij het meldpunt van VEH blijven opduiken. Hetzelfde geldt voor informatie: wie funderingsonderzoek en bekende gebreken vooraf deelt, voorkomt discussie na de koop. Bij een verkoop leggen we vooraf samen vast hoe het bieden verloopt.

Bronnen: Kamerbrief regulering makelaardij, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, 1 oktober 2026 (Kamerstuk 32 847, nr. 1505); antwoorden op Kamervragen van het lid Steen, 1 oktober 2026; Verwey-Jonker Instituut, Ervaringen met makelaars; Volkshuisvesting Nederland, Biedlogboek; NVM, reactie van 1 oktober 2026; Makelaarsvereniging Amsterdam, kwartaalcijfers derde kwartaal 2026.