Woningmarkt Amsterdam in het derde kwartaal: meer keus, nog steeds overbieden

In het derde kwartaal van 2026 konden kopers in Amsterdam uit meer woningen kiezen dan een jaar eerder. De prijzen bleven vrijwel gelijk en woningen stonden wat langer te koop. Toch werd nog steeds bij ruim driekwart van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers die de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) op 8 oktober publiceerde.

De markt is dus wat rustiger geworden. Krap is hij nog steeds, en per stadsdeel zijn de verschillen groot.

De Amsterdamse cijfers

De MVA-cijfers gaan over bestaande koopwoningen in de gemeente Amsterdam die via NVM-makelaars te koop stonden of verkocht zijn. Het zijn voorlopige cijfers, die later nog kunnen veranderen.

• Aan het eind van het kwartaal stonden 3.113 woningen te koop, 25 procent meer dan een jaar eerder.
• De krapte-indicator steeg van 3,0 naar 3,5. Hoe hoger dat getal, hoe meer keuze kopers gemiddeld hebben.
• Een woning was gemiddeld binnen 36 dagen verkocht. Een kwartaal eerder was dat 31 dagen.
• De mediane transactieprijs was € 583.839, vrijwel gelijk aan een jaar eerder.
• 77 procent van de woningen ging weg boven de laatste vraagprijs. Gemiddeld lag de verkoopprijs 6,3 procent boven de vraagprijs, tegen 7,3 procent in het tweede kwartaal.
• NVM-makelaars verkochten 2.652 woningen. Dat is bijna 11 procent minder dan in het tweede kwartaal, maar ongeveer evenveel als in hetzelfde kwartaal van 2025.

Ongeveer negen op de tien verkochte woningen waren appartementen.

Landelijk ziet het er anders uit

De NVM publiceerde dezelfde dag cijfers voor heel Nederland. Landelijk werd een bestaande woning gemiddeld verkocht voor € 503.000, 1,8 procent meer dan een jaar eerder. Bij bijna twee derde van de verkopen werd meer betaald dan de vraagprijs. Voor de NVM-regio Groot-Amsterdam, die groter is dan alleen de gemeente, noemt de NVM een prijsstijging van 0,6 procent. Wie landelijke krantenkoppen leest, moet die cijfers dus niet een-op-een op Amsterdam plakken: de prijzen lopen hier minder op, en er wordt vaker overboden dan landelijk.

Wat betekent dit voor kopers?

Kopers hebben iets meer tijd. Volgens de MVA kijken kopers scherper naar de vraagprijs, de staat van onderhoud, het energielabel en de maandlasten. Met meer aanbod kun je woningen ook makkelijker naast elkaar leggen voordat je biedt.

De verschillen per stadsdeel

Dat geldt lang niet overal even sterk. In West werd 85 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht, in Noord 84 procent en in Oost 82 procent. In Weesp, dat sinds 2022 bij de gemeente hoort, was dat 57 procent. Centrum bood kopers gemiddeld de meeste keuze, West bleef het krapst. Ook de prijs per vierkante meter liep ver uiteen: Centrum zat op een mediaan van € 9.577, Zuidoost op € 4.777.

Een gemiddelde is geen biedadvies

Gemiddeld 6,3 procent boven de vraagprijs klinkt als een handige vuistregel, maar dat is het niet. In dat gemiddelde zitten woningen die ruim boven de vraagprijs gingen en woningen die op of onder de vraagprijs werden verkocht. Wat een woning waard is, hangt af van de woning zelf, van vergelijkbare verkopen in de straat of buurt en van de belangstelling op dat moment. Een aankoopmakelaar kan die vergelijking voor je maken. Een overbod moet je bovendien zelf kunnen financieren: de bank kijkt naar de taxatiewaarde en niet naar wat je biedt.

Wat betekent dit voor verkopers?

Voor verkopers is de belangrijkste verandering dat kopers meer kunnen vergelijken. Een woning die duidelijk boven vergelijkbare woningen in de buurt is geprijsd, valt daardoor sneller op, en niet in positieve zin. Met gemiddeld 36 dagen gaat het in Amsterdam nog steeds snel, maar kopers hebben minder haast dan een jaar geleden.

Landelijk ziet de NVM dat de kwaliteit van een woning meetelt. Woningen met goed onderhoud en een goed energielabel stonden gemiddeld 28 dagen te koop, woningen waar dat ontbrak 36 dagen. Dat is een landelijk cijfer, geen Amsterdams, maar het past bij wat de MVA over Amsterdamse kopers schrijft. Wie wil weten wat er sinds dit jaar verandert aan het energielabel bij verkoop, leest ons eerdere artikel daarover.

Een passende vraagprijs begint bij goede vergelijkingsgegevens uit de eigen buurt. Meer over hoe wij een verkoop aanpakken, lees je op onze dienstenpagina.

Lees de cijfers als momentopname

Eén kwartaal zegt niet alles. De zomer is altijd een rustigere periode, de cijfers zijn voorlopig en ze gaan alleen over woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. Een mediane prijs voor de hele stad zegt ook weinig over één specifiek appartement aan de gracht of in Nieuw-West.

De richting is wel duidelijk. De Amsterdamse markt is minder overspannen dan een jaar geleden, maar in de populairste stadsdelen nog steeds een markt van de verkoper. Kopers hebben wat meer ruimte om rustig te vergelijken. Verkopers hebben er baat bij om de vraagprijs te onderbouwen met verkopen uit hun eigen buurt.

Bronnen: Makelaarsvereniging Amsterdam, kwartaalcijfers derde kwartaal 2026 (8 oktober 2026); NVM, woningmarktcijfers derde kwartaal 2026 (8 oktober 2026).