Boete in de koopakte: hof vindt tien procent niet altijd redelijk

Wie in Nederland een woning koopt, tekent bijna altijd een koopakte met een boete van tien procent van de koopsom voor de partij die de afspraken niet nakomt. Bij een Amsterdamse woning gaat het dan al snel om tienduizenden euro's. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 29 september 2026 dat die boete in de huidige markt te hoog kan uitvallen, en verlaagde haar in een concrete zaak van € 38.000 naar € 10.000.

Een vrijbrief om een koop te laten schieten is dat niet.

Wat staat er in de koopakte?

De meeste koopakten voor bestaande woningen volgen een modelkoopakte. Komt een partij een verplichting niet na, dan krijgt zij eerst een ingebrekestelling met acht dagen om dat alsnog te doen. Gebeurt dat niet, dan mag de andere partij de koop schriftelijk ontbinden. De nalatige partij moet dan een boete van tien procent van de koopsom betalen, zonder dat er een rechter aan te pas komt.

Aan de kant van de koper is die boete meestal al afgedekt. De akte verplicht de koper meestal om bij de notaris een bankgarantie of waarborgsom van hetzelfde bedrag te stellen. Gaat de koop niet door, dan kan de notaris de boete daaruit aan de verkoper betalen.

De Makelaarsvereniging Amsterdam noemde voor het derde kwartaal van 2026 een mediane verkoopprijs van € 583.839 in de gemeente Amsterdam. Tien procent daarvan is ongeveer € 58.000. Meer over die cijfers staat in ons artikel over de woningmarkt in het derde kwartaal.

De zaak: een schenking die niet op tijd kwam

Twee jonge zussen kochten in 2023 een woning voor € 380.000. De zaak speelde buiten Amsterdam en begon bij de rechtbank Midden-Nederland. De zussen wilden de koop deels betalen met een schenking van hun ouders uit de overwaarde van het ouderlijk huis. Dat geld stond nog bij een notaris en kon pas worden verdeeld na een aparte procedure, een zogeheten rangregeling. Daardoor ging de levering op 16 juni 2023 niet door. De verkoper stelde de zussen in gebreke, ontbond de koop en kreeg via de bankgarantie € 38.000.

Volgens het hof lag het risico bij de zussen. De notaris had hun al vóór het tekenen van de koopakte uitgelegd wat er nodig was om het geld vrij te krijgen. Dat zij onervaren waren en het advies van hun financieel adviseur volgden, kwam ook voor hun rekening.

Waarom het hof de boete toch verlaagde

De verkoper verkocht de woning kort daarna aan iemand anders, voor € 398.555. Na aftrek van zijn schade van ruim € 11.000 hield hij er per saldo ruim € 7.000 aan over. Hij had wel zelf een andere woning gekocht, met een boete van € 47.300 als hij die niet zou afnemen. Hij kwam er uit dankzij een overbruggingshypotheek en een verkoper die uitstel gaf.

Het hof vond een boete van € 38.000 voor twee particulieren buitensporig. Opvallend is de algemene opmerking die het hof erbij maakt. Het percentage van tien procent stamt uit een tijd waarin woningen grofweg de helft kostten en minder snel opnieuw verkocht werden. Het hof ziet daarom een veranderende opvatting over wat een redelijke boete is, en tekent daarbij aan dat tien procent weer passend kan zijn als de markt omslaat.

Helemaal schrappen wilde het hof de boete niet, omdat zij er ook is om partijen aan hun afspraken te houden. Het werd € 10.000. De verkoper moet € 28.000 terugbetalen, met wettelijke rente.

Wat de uitspraak niet betekent

Een rechter mag een contractuele boete alleen matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek). Dat is een strenge toets. De rechter kan de verkoper ook nooit minder toekennen dan de schadevergoeding waarop die volgens de wet recht heeft. Bovendien gaat het om één arrest van één gerechtshof. De modelkoopakte is niet veranderd en de boete blijft tien procent. Wie daar achteraf iets aan wil doen, moet procederen, met een onzekere uitkomst. In deze zaak droegen beide partijen hun eigen proceskosten.

Wat kopers in Amsterdam hieruit kunnen halen

In Amsterdam ging in het derde kwartaal volgens de MVA 77 procent van de woningen weg boven de vraagprijs. Wie overbiedt, legt een hogere koopsom vast en daarmee ook een hogere boete. Deze punten helpen om niet in de positie van de zussen te komen:

• Zorg dat de financiering rond kan komen voordat je tekent, ook eigen geld uit een schenking of de verkoop van een ander huis. Staat dat geld bij een notaris, vraag dan na wanneer het vrijkomt.
• Weet welke ontbindende voorwaarden in de akte staan, zoals een financieringsvoorbehoud, en tot welke datum ze gelden. Een bod zonder voorbehoud is aantrekkelijk voor de verkoper, maar het risico ligt dan bij jou.
• Gebruik de wettelijke bedenktijd van drie dagen nadat je de getekende koopakte hebt ontvangen (artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek) om de akte rustig door te lezen.
• Dreigt de levering niet te lukken, meld dat dan zo vroeg mogelijk. Een latere leverdatum kan alleen als beide partijen daarmee instemmen.

Een aankoopmakelaar kijkt mee naar de voorwaarden in je bod en in de koopakte. Voor juridische vragen over een concrete akte zijn de notaris of een advocaat het juiste adres.

En voor verkopers

De boete is een stok achter de deur, geen gegarandeerd bedrag. Verkoop je na een ontbinding opnieuw tegen een hogere prijs, dan kan een rechter dat volgens dit arrest meewegen. Verkopers die tegelijk een andere woning kopen, lopen daarnaast zelf risico als hun koper afhaakt, zoals de verkoper in deze zaak merkte. Stem de leverdata van beide transacties op elkaar af en houd wat ruimte in de planning. Bij een verkoop kijken we samen welke voorwaarden en data in de koopakte komen.

Bronnen: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest van 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6289; Burgerlijk Wetboek, artikel 6:94 en 7:2; Makelaarsvereniging Amsterdam, kwartaalcijfers derde kwartaal 2026.