Wie de vraagprijs verlaagt, doet dat in één keer en fors

Een woning die te hoog in de markt staat, verkoopt niet langzamer. Hij verkoopt duurder, voor de verkoper dan. Dat is de onaangename samenvatting van de cijfers die woningdataplatform Woniqo over augustus publiceerde: verkopers die hun vraagprijs bijstellen, doen dat vrijwel nooit voorzichtig.

Eén correctie, en meteen een flinke

Woniqo registreerde in augustus 1.496 prijsverlagingen op 1.439 woningen, uitgelezen van ongeveer 3.050 makelaarswebsites. Bij 97,7 procent van die woningen ging het om precies één verlaging. De mediane correctie bedroeg 5,26 procent, omgerekend zo'n 25.000 euro. Tegenover elke prijsverhoging stonden ruim vier verlagingen.

Dat patroon zegt iets over hoe verkopers zich gedragen. Niemand verlaagt zijn vraagprijs met duizend euro om te kijken wat er gebeurt. Er wordt gewacht, en als het wachten te lang duurt, gaat het mes erin. De prijs die dan overblijft is niet het resultaat van een strategie, maar van ongeduld.

Het goedkoopste segment corrigeert het hardst

De omvang van de correctie verschilt per prijsklasse:

• tot 250.000 euro: mediaan 8,4 procent
• 250.000 tot 400.000 euro: 5,7 procent
• 400.000 tot 600.000 euro: 4,9 procent
• boven een miljoen: 5,3 procent

Belangrijk om te weten: dit zijn landelijke cijfers, geen Amsterdamse. In Amsterdam ligt het prijsniveau hoger en is het aanbod krapper, dus de percentages zijn hier niet één op één overdraagbaar. Het mechanisme erachter is wel hetzelfde.

De markt wordt ruimer, en dat verandert het spel

De cijfers passen in een bredere beweging. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars het hoogste aantal woningen te koop sinds het begin van de metingen in 1995. Tegelijk koelt de prijsstijging af: volgens CBS en het Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juni 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, tegen 4,4 procent in mei.

Opvallend is wie er verkopen. 65-plussers waren in het tweede kwartaal goed voor ruim 30 procent van de verkopen door eigenaar-bewoners, tegen 26 procent in 2020. Zij brengen relatief vaak grotere, duurdere woningen op de markt. Meer aanbod in dat segment betekent dat een koper kan kiezen, en een koper die kan kiezen onderhandelt anders.

Wat dit betekent als je in Amsterdam verkoopt

In een markt waarin kopers meer te kiezen hebben, doet de eerste vraagprijs het meeste werk. De eerste twee weken na plaatsing bepalen grotendeels hoeveel bezichtigingen je krijgt. Staat de prijs te hoog, dan verlies je precies die aandacht, en de verlaging die later volgt haalt die niet meer terug. Een woning die al maanden online staat roept bij kopers namelijk een vraag op die je liever niet wilt: wat is er mis mee?

Scherp beginnen is dus geen concessie. Het is de manier om de onderhandeling aan jouw kant van de tafel te houden. Dat begint bij weten wat je woning werkelijk waard is, niet bij wat de buren vorig jaar kregen.